Gelişen kentleşme ve kentsel dönüşüm projeleri kapsamında, yapılan tüm inşaatların çağdaş şehircilik kriterlerine uygun olması zorunludur. Bu kapsamda belediyelerce **"İmar Ruhsatları"** verilmekte, ruhsata uygun yapılaşma sonucunda ise **"Yapı Kullanma İzin Belgeleri (İskan Ruhsatı)"** tanzim edilmektedir. İmar Hukuku, idare hukukunun bu faaliyetlerin hukuki zeminini düzenleyen alt dalıdır.
İmar Faaliyetlerinin Temel Aşamaları
- **Planlar:** İmara ilişkin faaliyetlerde ilk düzenleme alanı, bölge planları ve imar planları (nazım imar planı ve uygulama imar planı)dır. İmar planları genel nitelikte düzenleyici işlemlerdir.
- **Yapı Ruhsatiyesi ve Yapı Kullanma İzni:** İmar planlarına uygunluk denetimini sağlar ve birel işlemdir. Uygulama imar planı olmadan yapı ruhsatı verilemez.
İmar Kanunu madde 5'e göre ruhsat alınmadan başlanan, kanundaki yapı tanımına giren her türlü inşaat hukuka aykırıdır. Örneğin Danıştay'a göre baz istasyonları da yapıdır ve ruhsata tabidir.
Yapı Ruhsatı (İnşaat Ruhsatı) Alma Şartları
İmar Kanunu madde 21/1 uyarınca, istisnalar dışında bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat almak için yapı sahipleri veya kanuni vekilleri tarafından dilekçeyle müracaat edilir ve dilekçeye tapu, mimari, statik, elektrik, tesisat projeleri ve röperli/ebatlı kroki gibi belgeler eklenmelidir.
Süreç ve Süreler
- Belediye veya valilikler, ruhsat ve eklerini inceler. Eksik ve yanlış yoksa başvuru tarihinden itibaren en geç **30 gün içinde** yapı ruhsatiyesi verilir.
- Eksik veya yanlış varsa, başvuru tarihinden itibaren **15 gün içinde** başvuru sahibine yazıyla bildirilir. Eksikler tamamlandıktan sonraki yeni başvurudan itibaren en geç 15 gün içinde ruhsat verilir.
- Ruhsat tarihinden itibaren **iki yıl içinde** yapıya başlanmalıdır. Bu sürede başlanmazsa veya başlama süresiyle birlikte **beş yıl içinde** bitirilmezse ruhsat hükümsüz hale gelir ve yeniden ruhsat alınması gerekir.
Yapı Kullanma İzni (İskan Ruhsatı) Alma Süreci
Yapı tamamlandıktan sonra tekrar İdareye başvurularak **"yapı kullanma izni" (İskan)** istenir. Yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında bir mahzur görülmediği takdirde yapı kullanma izni verilir.
- Belediyeler/Valilikler, mal sahiplerinin başvurusunu **30 gün içinde** neticelendirmek zorundadır.
- Aksi halde, bu sürenin sonunda yapının kullanılmasına **izin verilmiş sayılır** (**Zımni Kabul**). Bu, idare iskan kontrolü için gecikirse maliki korur.
- İskan verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden faydalandırılmazlar.
Ruhsat/İskan Talebinin Reddi ve İptal Davası
Ruhsat veya iskan talebinin hukuka aykırı bir şekilde reddedilmesi halinde, idarenin ret kararı bir idari işlem olduğundan, ilgililer idari yargıda **iptal davası** açabilirler.
Dava Açma Yolları
- **Doğrudan İptal Davası:** Ret kararının tebliğinden itibaren **60 gün içinde**, idareye başvurmaksızın doğrudan idare mahkemesinde dava açılabilir.
- **İdari Başvuru Sonrası İptal Davası:** Ret kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde üst makamdan veya kararı veren idari makamdan kararın kaldırılması istenebilir. Bu başvuru dava açma süresi durdurur. İdarenin ret cevabının tebliğinden veya 60 gün içinde cevap vermemesi halinde (zımni ret) bu tarihten itibaren kalan dava açma süresi içinde dava açılır. (İdareye başvuru zorunlu değildir.)
İptal Davası Sebepleri (Hukuka Aykırılık Unsurları)
Ret kararları; yetki, şekil, sebep, konu ve maksat (amaç) yönlerinden biri/birkaçıyla hukuka aykırı oldukları ileri sürülerek iptal edilebilir.
- **Yetki:** Ruhsat/iskan talebinin, işlemi yapmaya yetkili olmayan makamca reddedilmesi.
- **Şekil:** Ret kararının ilgilisine usulüne uygun tebliğ edilmemesi veya ön karar alınması gereken durumlarda bu şartın atlanması.
- **Konu:** Ret işleminin konusunun meşru ve mevzuata uygun olmaması (örneğin imar planına aykırı bir ret).
- **Maksat (Amaç):** Ruhsat ve iskan taleplerinin, kamu yararı dışında sırf şahsi çıkarlar için reddedilmesi.
Danıştay 6. Dairesi (E. 2002/4645, K. 2004/685): İmar planının yargı kararıyla iptal edilmesi bu plana uygun olarak alınmış ruhsatları ortadan kaldırmayacağından, yapının mühürlenerek durdurulmasına ilişkin işlemlerde hukuka uyarlık yoktur.