Tahliye Sebeplerinin Oluşması Halinde Açılacak Davalar
Kiracı çıkarma uygulamada karşılaşılan önemli bir problemdir. Hukuki prosedürün düzgün işletilmesi önem arz eder. Türk Borçlar Kanunu (BK) genel yapısı itibariyle kiracıyı koruyan bir yaklaşım göstermiştir, ancak kiraya verene de belirli durumlarda kiracının tahliyesi imkanı tanımıştır. Tahliye davaları Borçlar Kanunu (BK) 260 vd. maddeleri ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun (GKKK) da düzenlenmiştir.
6570 sayılı kanun hükümleri kiracı aleyhine değiştirilemez, ama lehine değiştirilebilir. BK sisteminde kiraya verenin tek taraflı irade beyanı ile sözleşme sona erdirilebileceği halde 6570 sayılı kanuna göre akdin akıbeti hakim kararına bağlıdır.
A- 6570 Sayılı G.K.K.K. Göre Tahliye Sebepleri
1. Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye (madde 7/a)
Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı terk edeceğine dair yazılı taahhüdü varsa, kiralayan taahhüt tarihinden itibaren **(1) ay içinde** ya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açacak veya aynı (1) ay içinde icra takibi yapacaktır. Tahliye taahhüdü ilk kira sözleşmesine bir madde olarak yazılmışsa veya ilk kira sözleşmesi ile aynı tarihi taşıyorsa, kiracı müzayaka halinde olduğundan Yargıtay tarafından geçerli kabul edilmemektedir.
2. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye (madde 7/b-c-d)
Kiralayan; kendisi veya eşi veya çocuklarının mesken veya işyeri ihtiyacı için kira sözleşmesinin bitiminden itibaren **(1) ay içinde** tahliye davası açabilecektir. Dava açabilmek için "kiraya veren" sıfatına haiz olmak gerekir; ancak bu davayı kiralayanın yanı sıra **malik ve intifa hakkı sahibi** de açabilir. Mahkemece aranacak en önemli husus **ihtiyacın samimi olup olmadığı** hususudur.
3. Yeniden İnşa Veya Esaslı Onarım Sebebiyle Tahliye (madde 7/ç)
Taşınmazın yeniden inşa veya imar maksadıyla esaslı bir surette tamir, genişletme veya düzenleme için çalışma esnasında içinde ikamet veya faaliyet mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin sonunda kiralayan tahliye davası açabilir. Bu dava da kira süresinin bitiminden itibaren **bir ay içinde** açılmalıdır. Yapılacak tamir ve tadilatın esaslı surette olması ve bunlar yapılırken mecurda kiracının oturmasının fennen mümkün olmaması gerekir.
4. Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye (madde 7/e)
Kira bedelini ödemediğinden dolayı **bir yıl içinde iki defa haklı olarak yazılı ihtarnameye** sebep olan kiracı aleyhine kira sözleşmesinin hitamında, kiralayan tarafından tahliye davası açılması mümkün bulunmaktadır. Dava, kira süresinin bitimini izleyen **bir aylık süre içinde** açılmalıdır.
5. Kiracının veya Eşinin Aynı Belediye Sınırları İçinde Meskeni Bulunması (madde 7/son)
Kiracının kirada oturduğu yer ile aynı belediye sınırları içinde meskeninin bulunması halinde kiralayan **her zaman** tahliye davası açarak, kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu davayı açmaya sadece **malikin** yetkili olduğunu belirtmek gerekir. Kiracının sağlık durumu, sosyal, ekonomik ve kültürel şartları mutlaka dikkate alınmalıdır.
B- Borçlar Kanununa Göre Tahliye Sebepleri
1. Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Temerrüt Nedeniyle Tahliye (BK md. 256, 260)
Ödenmeyen kira bedelleri için kira sözleşmesi sonu beklenmeden yapılan takipte yasal süresi içinde kiralarını ödemeyenlere karşı açılan tahliye davaları vardır.
- **İcra Takibi Yoluyla:** Ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi başlatılır, yasal **30 günlük sürede** ödeme emri gönderilir. Bu sürede borcu ödemeyenler hakkında İcra Hukuk Mahkemesine tahliye davası açılır.
- **Temerrüt İhtarı Yoluyla (BK 260):** Kiracı muaccel olan kira bedelini altı ay ve ya daha fazla süreli kira sözleşmelerinde **otuz günlük**; daha az süreli sözleşmelerde **altı günlük** süre içinde ihtarname tebliğine rağmen ödemezse temerrüde düşmüş olur. Kiraya veren kira süresinin sonunu beklemeye gerek kalmadan dava açabilir.
2. Akde Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası (BK md. 256)
Kiracının sözleşmeye aykırı davranması durumunda, kiraya veren süre sonunu beklemeden sözleşmeyi hemen feshedebilecektir. Malikin bu davayı açma hakkı yoktur. Kiraya verenin bu yola başvurabilmesi için, evvela kiracıya akde aykırılığı gidermesini ihtar etmesi ve **münasip bir mehil vermesi** gerekir. Eğer kiracı, kiralananı açıktan açığa fena kullanarak kiralanana daimi bir zarar verirse, ihtara da gerek yoktur.
Tahliye Davalarında Avukatın Önemi
Kiracının birden çok kanuni sebebe aykırı davrandığı durumlarda uygulanacak hukuki başvurular değişmekte ve çeşitlilik kazanmaktadır. Bu nedenle gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukat yardımı ile hareket edilmesinde büyük fayda olacaktır. Avukat, kiraya verenin usuli hatalar yapmasını önleyerek sürecin uzamasını engeller ve en etkin çözümü izler.