Ortaklığın Giderilmesi Davası eski adıyla İzale-i Şüyu Davası, bir taşınmaz maldaki ortak mülkiyet veya zilyetlik hakkının, ortaklar arasında paylaşılması veya satılması suretiyle sona erdirilmesi anlamına gelir. Ortaklığın giderilmesini istemek yenilik doğuran bir haktır.
Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri
Ortaklığın giderilmesi ya paydaşların oy birliğiyle yapacağı sözleşme ile ya da mahkeme kararıyla olur. Mahkeme, iki temel yöntemle karar verir:
- **Aynen Taksim Yolu:** Pay miktarı ve paydaş adedi imkan verdiği takdirde, malın fiilen paydaşlara payları oranında bölünerek dağıtılması. Paylar arasında eşitliği sağlamak mümkün değilse ivaz (bedel) ilavesi yoluyla denklik sağlanır.
- **Satış Suretiyle:** Aynen taksimin mümkün olmadığı hallerde, malın satılarak satış bedelinin paydaşlara payları oranında dağıtılması.
Dava Usulü, Yetki ve Görev
- **Görevli Mahkeme:** Davaya konu olan taşınır veya taşınmaz malın değerine bakılmaksızın **Sulh Hukuk Mahkemesinde** görülür.
- **Yetkili Mahkeme (Kesin Yetki):** Dava konusu mal taşınmaz ise, kesin yetki kuralı uyarınca **bu malın bulunduğu yer mahkemesinde** davanın açılması gerekir. Eğer taşınmaz tereke ile ilgiliyse murisin son ikametgahı mahkemesi yetkilidir.
- **Dava Açma:** Davayı paydaşlardan biri veya birkaçı birlikte açabilir. Haricen pay satın alan veya noterden yapılmış satış vaadi senedi ile pay satın alan kimse, tapu ile malik olmadığından dava açma yetkisine sahip değildir.
- **Süre:** Bu tür davalar **zamanaşımına bağlı değildir**. Her zaman açılabilir.
Davanın Özellikleri ve Feragat
Ortaklığın giderilmesi davası, diğer davalardan ayrı bir özelliğe sahiptir: **Davacı davasından feragat etse dahi, dava feragat sebebiyle reddedilemez**. Davalı paydaş isterse, feragate rağmen davayı devam ettirebilir. Bu davalarda kesin hüküm uygulanmaz; yani davacı davasını geri çekse ve dava reddedilse dahi, sonradan paydaşlardan isteyen aynı davayı açabilecektir.
Davalıların Durumu
- **Taraf Teşkili:** Ortaklığın giderilmesi davası, davacıların dışında kalan **bütün paydaşlar aleyhine** açılmalıdır. Bütün paydaşların davalı olarak gösterilmesi şarttır.
- **Mahkeme Masrafları:** Davalının mahkûm olması hali bahse konu olmadığından, mahkeme masraflarının paylar oranında paydaşların tamamına ait olması esası konmuştur.
- **Küçük Paydaşlar:** Paydaş küçükse, velisi aleyhine açılır. Küçük ile velisi arasında menfaat çatışması varsa küçüğe bir kayyım tayin edildikten sonra davaya devam edilir.
Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Aynen taksimin mümkün olmadığı hallerde mahkeme, taşınmazın satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir.
Muhdesatın (Yapı/Ağaç) Durumu
Arz (zemin) üzerinde bina, ağaç vb. muhdesatın belli bir paydaşa ait olduğu konusunda tüm paydaşlar ittifak etmezlerse, muhdesat arzın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) kabul edilerek satış bedeli paylar oranında paydaşlara dağıtılır. İttifakın veya tapuda şerhin varlığı halinde ise muhdesatın değeri hesaplanır ve satış bedelinden sahiplerine isabet eden % oranıyla tespiti yoluna gidilir.
Arzda paydaş olmayan kimse, bu arz üzerindeki ev veya ağaçlarda hak iddia ederse, bu iddia ortaklığın giderilmesi davasında nazara alınmaz. Bina sahibi satıştan sonra paydaşlar aleyhine sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre alacak davası açabilir.
Davanın Açılamayacağı Başlıca Haller
- Tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz malların ortaklığının giderilmesi dava yolu ile istenemez.
- Ortaklığın giderilmesi taşınmazın **tamamı için** söz konusu olur; belirli bir payın ortaklığının giderilmesi mümkün değildir.
- Tapu kaydında, ortaklarca şüyuun idame mükellefiyeti (ortaklığın devamı sözleşmesi - azami 10 yıl) konulmuşsa, bu süre içinde ortaklığın giderilmesi istenemez.
- Taşınmazın anormal olarak fiyatının düştüğü devrede veya inşaatın henüz devam ettiği bir zamanda ortaklığın giderilmesi istenemez.
- Kamu mallarının ortaklığının giderilmesi talep edilemez.
Dava Sürecinde Avukatın Önemi
Gayrimenkullere ilişkin davalarda mahkemeye çok iyi kanıtların sunulması ve sürelerin kaçırılmaması gerekmektedir. Özellikle Ortaklığın Giderilmesi Davalarında doğru taraf teşkilinin sağlanması ve hukuki süreçlerin hatasız yürütülmesi için **mutlak suretle bir avukata vekalet verilmesi** tavsiye edilmektedir.