Tapu iptal ve tescil davaları, eşya hukukunun en önemli ve güncel konularından biri olup, birçok sebep, tapu iptaline yol açabilmektedir. Bu sebepler, kanunda sınırlı olarak belirlenmemiş olup, hangi nedenlerle tapu kayıtlarının iptal edilebileceği, yargı kararlarıyla şekillenmiştir.
Yolsuz Tescil ve Tapu İptali Sebepleri
Taşınmaz mülkiyeti, kural olarak tescille kazanılır. Tescille kazanımda; tescil, **geçerli olmayan veya gerçek dışı bir sebebe dayanıyorsa yolsuzdur** (Medeni Kanun md. 1024/2). İşte bu yolsuz tescil durumu, tapudaki şekli hak sahipliği ile gerçek anlamda hak sahipliğinin uyumsuzluğuna yol açmakta ve düzeltilmesi için tapu iptal ve tescil davası açılmalıdır.
1. Muris Muvazaasına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları
Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), mirasçıların miras hakkını ortadan kaldırmak üzere miras bırakan tarafından yapılan hileli işlemlerdir. Miras bırakanın mal kaçırma iradesiyle hareket edip etmediğinin tespiti bu davanın temel hukuki sorunudur.
- Dava, ancak **tenkis davası ile birlikte veya tenkis davası açıldıktan sonra** ayrı bir dava olarak açılabilir.
- **İspat Kriterleri:** Miras bırakanın amacı (paylaştırma mı, mal kaçırma mı), yörenin gelenekleri, devir alanın alım gücü, satış bedeli ile gerçek değer arasındaki fark gibi hususlar araştırılır.
2. Ehliyetsizlik Nedenine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları
Tapuda taşınmazın devri işlemini yapan herkesin devir anında **temyiz kudretine ve fiil ehliyetine** sahip olması gerekir (MK md.9). Fiil ehliyetine sahip olmayan kişinin yaptığı gayrimenkul satış işlemleri ve tapu devirleri hukuka aykırı olup tapu iptal ve tescil davasına konu olmaktadır.
Temyiz kudreti olmayan kişinin yaptığı işlemlere sonuç bağlanamaz; temyiz kudreti olmayan kişi ile işlem yapan karşı tarafın **iyiniyetli olması dahi** o işlemi geçerli kılmaz.
3. Sahte Vekaletname Nedenine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları
Sahte vekaletname ile yapılan taşınmaz devirleri hukuken geçersizdir. Kayıt maliki sahte vekaletname ile yapılan devre karşı her zaman tapu iptali davası açabilir.
Ancak, taşınmazı sahte vekaletname ile devralan kişi söz konusu taşınmazı üçüncü bir kişiye devrederse, MK md. 1023 gereği üçüncü kişinin **“iyiniyetli” taşınmaz iktisabı korunur**.
- **İyiniyetin İspatı:** İyiniyetin varlığı asıl olduğuna göre, alıcı üçüncü kişinin **kötüniyetli olduğunu kanıtlama yükümlülüğü** eski tapu maliki olan davacıya düşer (TMK md.6).
- **Kötüniyet Emareleri:** Tapu devir bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki farkın ne olduğu, tarafların akrabalık, ticari ve ekonomik ilişkileri gibi olgular dikkate alınarak üçüncü kişinin yolsuz tescili bilip bilmediği değerlendirilir.
4. Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları (Şufa Hakkı)
Önalım hakkı, paylı mülkiyette herhangi bir paydaşa payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır.
- **Şartlar:** Paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olmalıdır. Davayı açabilme hakkı ancak paydaşa tanınmıştır. Taşınmaz, paydaşlar dışında üçüncü kişiye satılmalıdır.
- **Süre:** Yasal önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihin üzerinden **üç ay** ve her hâlde satışın üzerinden **iki yıl geçmekle düşer** (TMK md. 733).
5. Aile Konutuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları
Eşlerden biri diğerinin **“açık rızasını” almadan** aile konutu olan taşınmazı üçüncü kişilere devredemez veya ipotek tesis edemez (MK md.194/1). Bu rıza alınmadan yapılan devir işlemi tapu iptal ve tescil davası yoluyla geçersiz hale getirilir.
- **Aile Konutu Şerhi:** Korunmadan eksiksiz yararlanabilmek için gayrimenkulün sahibi olmayan eş, tapu müdürlüğüne başvurarak tapu kütüğüne **“aile konutu şerhi”** verilmesini talep etmelidir.
- **Şerh Olmaması Durumu:** Tapu kütüğünde şerh konulmamış olsa bile, bunu bilebilecek durumda olan veya bilen kişinin (örneğin taşınmazın mesken olarak kullanıldığını bilen banka) iyiniyet savunması dinlenmez.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Usul
- **Dava Açma Süresi:** Tapu iptal ve tescil davalarının, nitelikleri gereği **zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlanması mümkün değildir**. Yolsuz tescil durumunda, herhangi bir süreye bağlı olmaksızın bu davanın açılması mümkündür.
- **Davalı:** Tapu kaydında taşınmazın mülkiyet hakkı sahibi olarak gözüken kişiye (Kayıt Maliki) karşı açılır. Kayıt malikinin ölü olması halinde ise mirasçılarına yöneltilmesi gerekir.
- **Görevli ve Yetkili Mahkeme:** **Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi**, işbu davada görevli ve yetkili mahkemedir. Bu davalarda yetki kuralı **kesindir**.
Tapu iptal ve tescil davası, ayni hakkı ihlal edilen kişinin mülkiyet hakkını temin eden en önemli dava türüdür. Mülkiyet hakkı ihlalleri iç hukuk yolları ile giderilmediği takdirde AİHM’e bireysel başvuru yapılması mümkündür.