Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi ile müteahhit firma arasında, arsa sahibinin arsasını müteahhide devretmeyi, müteahhidin ise bu arsa üzerine anlaşılan şartlarda yeni bir bina yapmayı taahhüt ettiği sözleşmelerdir. Özellikle kentsel dönüşüm uygulamaları ile sıklıkla karşılaşılmaktadır.
Müteahhit Seçiminde ve Sözleşme Öncesi Dikkat Edilmesi Gerekenler
- **Güven ve Referans:** Müteahhit firma seçiminde öncelik güven olmalı. Daha önce tamamladığı inşaatları gezin ve ev sahiplerinden memnuniyetlerini öğrenin. Müteahhitler yaptıkları, yapacaklarının teminatıdır.
- **İskan Belgesi Kontrolü:** Firma daha önce bitirdiği binalarda iskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) almış mı kontrol edin, hatta belgelerin birer fotokopisini isteyin.
- **Sözleşme Detayları:** Noterde kat karşılığı inşaat sözleşmenizi imzaladıktan sonra şartlarda herhangi bir değişiklik hakkınız olmadığını unutmayın. Tüm pazarlıklar sözleşme öncesi yapılmalı ve sözleşmede yer almalıdır. Sözleşmeyi mutlaka bir profesyonel danışarak hazırlayın veya inceletin.
- **Kat Planı ve Paylaşım Şeması:** Sözleşmenize mutlaka kat planı ekletin ve hangi bağımsız bölümün kime ait olduğunun açık ve net olarak belirlendiği kat paylaşım şemasının olmasına dikkat edin.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Feshi ve İptali Davası
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, kural olarak mahkeme kararıyla feshedilebilir. İstisnası, taraf iradelerinin fesih konusunda birleşmesidir.
Haklı Sebeplerle Fesih Halleri
- **İnşaatın Süresinde Bitirilememesi:** İşin sözleşmede kararlaştırılan sürede bitirilememesi halinde, arsa sahibinin sözleşmeyi feshetme hakkı doğar. İnşaatın gerçekleşme seviyesine göre kalan süre içinde tamamlanmasının mümkün olmadığı anlaşılıyorsa, süre sonu beklenmeden de fesih cihetine gidilebilir. Ancak çok az noksan iş kalmış ise, fesih hakkın kötüye kullanılması olarak görülebilir.
- **Projeye Aykırı İnşaat Yapılması veya Kaçak Kat Çıkılması:** İnşaat ruhsatına ve imar mevzuatına aykırı yapılan inşaatlarda, bu aykırılık giderilmeden oturma izni verilmez. Mahkemece öncelikle inşaatın projeye uygun hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı araştırılmalı; mümkün değilse arsa sahibi sözleşmeyi feshetmekte haklı sayılacaktır. Kaçak ve yıkılması gereken binalarla ilgili olarak yüklenicinin edimlerini yerine getirdiği söylenemez ve müteahhit arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz.
- **Dairelerin Kusurlu Olarak Teslim Edilmek İstenmesi:** İnşaat, nefaset kurallarına göre arsa sahibinin kabule icbar edilemeyeceği kadar kusurlu ise veya kullanılması mümkün olmuyorsa, iş sahibi eseri teslim almaktan imtina edebilir.
Fesihle Birlikte İstenebilecek Tazminatlar
Feshin Türüne Göre Tazminat
- **Geriye Dönük Fesih:** Müteahhit sözleşmeye dayanarak bir talepte bulunamaz ve o tarihe kadar yaptığı işler bedelini sebsepsiz zenginleşme esaslarına göre arsa sahibinden isteyebilir. Geriye dönük feshin haklı olması durumunda arsa sahibi ve müteahhit karşı taraftan sadece **menfi (olumsuz) zararını** ister.
- **İleriye Dönük Fesih:** İnşaat seviyesi %70 aşamasına gelmiş ve geçmiş ise (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’na göre), sözleşmenin geriye dönük olarak feshi mümkün değildir ve ileriye dönük fesih söz konusu olur. Bu durumda müteahhit, o ana kadar yaptığı iş itibariyle hak kazandığı bağımsız bölümün kendisine temlikini isteme hakkı vardır.
- **Menfi Zarar:** Sözleşmenin yerine getirilmemesi sebebiyle uğranılan zarardır (İşin bir başkasına daha yüksek bedelle yaptırılma olasılığı sebebiyle uğranılan zarar gibi). Fesih halinde cezai şart, kira kaybı, noksan iş bedeli gibi müspet (olumlu) zarar istenemez.
Müteahhite Dava Açma Usulü
Görevli Mahkeme
- **Genel Kural:** Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak arsa sahibi ile müteahhit arasındaki davalara genel yetkili mahkeme olan **Asliye Hukuk Mahkemesinde** bakılır.
- **Ticaret Mahkemesi:** Şayet arsa sahibi ve yüklenicinin her ikisi de tacir sıfatını taşıyorsa, Asliye Ticaret Mahkemesinde bakılması gerekir.
- **Tüketici Mahkemesi:** Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıkların tüketici mahkemesinde görülmesi mümkün değildir. Sadece müteahhitten daire satın alanların, satıcılarına karşı açacakları davalar tüketici mahkemelerinde görülür.
Yetkili Mahkeme
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan dava taşınmaz mülkiyetinin devrini içeriyorsa, davaya mutlaka **taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde** bakılması gerekir. Yetkili mahkeme her halükârda inşaatın bulunduğu yerdeki mahkeme olacaktır.
Önemli Hukuki Başvurular ve Tavsiyeler
- Ruhsata ve sözleşmeye aykırı inşa edilen bağımsız bölümler İmar Kanunu uyarınca yıktırılır ve bu sebeple mülkiyet talebinde bulunulamaz. Bu durumda hakimden kaçak yapılan bağımsız bölümlerin ruhsata bağlanıp bağlanamayacağını ve bedelinin tespitini talep edebilirsiniz.
- Mülkiyeti yükleniciye devredilen arsa hissesinin yanı sıra sözleşme uyarınca ileride kendisine isabet edecek bağımsız bölümler üzerine **tedbir konulmasını** da talep edebilirsiniz.
- Noter aracılığıyla müteahhidinize ihtar çekin ve hemen akabinde **tespit davası** açarak inşaatın durumunu, projeye uygunluğunu, sözleşmeye aykırılıkları ve varsa geç teslimi gibi hususları tespit ettiriniz.
- Sözleşmenin feshinde, haklı sebeple fesheden tarafın ispat yükü çok önemlidir. Bu sebeple **alanında uzman bir avukattan yardım alınması** ve sürecin doğru şekilde yürütülmesi gerekmektedir.