İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Talebi Nedir?
Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 352/2’de düzenlenen iki haklı ihtar nedeniyle tahliye talebinde, kiraya veren kira bedelini ödemeyen kiracıya **yazılı olarak farklı zamanlarda iki haklı ihtar** göndermesi halinde tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
İhtarların kiracının kira sözleşmesine aykırı davranmasından ötürü gönderilmesi gerekiyor. Kiracının ihtar sonrasında hukuka aykırı durumu gidermesinin de önemi yoktur; iki kere gönderilen haklı ihtar, sonuç almak için yeterli olacaktır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye İçin Gerekli Şartlar
1. Aynı Kira Yılı İçinde İki Farklı Aya Ait Ödeme Olmaması
Kiracı **aynı kira yılı içinde iki aya ait kira bedelini** ödememiş veya benzer bir aykırılıkta bulunmuş olmalıdır. Örneğin; 1 Ocak 2021 tarihinde başlayan bir kira sözleşmesi için bu dönem 1 Ocak 2022 tarihinde dolacaktır. Bu bir kira yılı boyunca kiracı farklı iki aya ait kira bedelini ödememiş olmalı ve her birinin üzerine ihtar çekilmelidir.
2. Kiraya Verenin İki Haklı İhtarda Bulunması
Kiraya verenin yapmış olduğu ihtarlar **haklı sebebe dayanmalıdır**. Haklı sebeple kastedilen, muaccel (vadesi gelmiş) olan kira bedelinin ödenmesi borcunun yerine getirilmemesidir. Kiracıya yapılan icra takibi, temerrüt bildirimi vb. ihtarlar da bu tahliye için haklı ihtar olarak kabul edilir.
3. Dava Açma Süresi
Kiraya veren ihtarların yapıldığı **kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde** tahliye davası açmalıdır. Bu süre içinde dava açılmaz ise kiraya veren tahliye talebinde bulunma hakkını kaybeder.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye İçin İhtarname Hazırlama
İhtarların usulüne uygun hazırlanması ve tebliğ edilmesi büyük önem arz etmektedir. Usulüne uygun hazırlanmayan ihtarname haklı da olsa geçersiz olacaktır.
- İhtar **yazılı** olmalıdır.
- Hangi ayın kirasının ödenmediği, ödenmesi gereken kira bedeli belirtilmeli ve kira bedelinin ödenmesi gerektiği bildirilmelidir.
- İhtar haklı olmalıdır. Muaccel olan kira bedelinin ödenmemesi dolayısıyla çekilen ihtar haklı bir ihtardır.
**Dikkat:** İhtarname hazırlanmış ancak kiracıya tebliğ edilmeden kiracı borcunu ödemiş ise, kiraya veren söz konusu ihtar için tahliye davası açılamaz. Ancak ihtarnamenin tebliğ edilmesinden sonra kiracının ödeme yapması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmayacak olup yine tahliye yoluna gidilebilir.
Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
- **Görevli Mahkeme:** **Sulh Hukuk Mahkemesidir**.
- **Yetkili Mahkeme:** Davalı olan kiracının yerleşim yeri yani **kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir**.
Sonuç Olarak Nelere Dikkat Edilmeli
Kiraya verenin yapmış olduğu ihtarın esas hem de usul bakımından gerekli şartları taşıması gerekmektedir. Yazımızda açıklandığı şekilde hazırlanmayan ve usulüne uygun olarak tebliğ edilmeyen ihtarnameler geçersiz olacak, bu ihtarnamelere dayanarak açılan tahliye davası usulden reddedilecektir.
Böyle bir duruma sebebiyet vermemek adına hem ihtarname hazırlama hem de dava sürecinin **uzman bir avukatla yürütülmesi** yararlı olacaktır.