Milli Emlak Genel Tebliği (Sıra No:336)’nin “Tanımlar” başlıklı 4.maddesinin 1-c bendinde yapılan tanımlamaya göre ecrimisil, “hazine taşınmazının, İdarenin izni dışında gerçek veya tüzel kişilerce işgal veya tasarruf edilmesi sebebiyle, İdarenin bir zarara uğrayıp uğramadığına veya işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın İdarece talep edilen tazminat” anlamına gelmektedir. “Haksız işgal tazminatı” olarak da adlandırılan ecrimisil, özel mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin olarak istenebileceği gibi kamuya ait taşınmazlarda da talep edilebilir.
Taşınmaz Tespit Tutanağında Bulunması Gereken Unsurlar
İdare tarafından, Hazineye ait bir taşınmazın 3.kişilerce işgal edildiğinin öğrenilmesi halinde, Bedel Tespit Komisyonu için baz teşkil edecek bir “Taşınmaz Tespit Tutanağı” tanzim edilir. Bu tutanakta bulunması gereken zorunlu unsurlar (Milli Emlak Tebliği Sıra No:336, m.5/1):
- İşgalin başlangıç tarihi,
- Taşınmazın işgale veya kullanıma konu olan yüzölçümü,
- İşgalcileri,
- Kullanım amacı,
- Ecrimisil takdirinde yararlanılabilecek bilgiler ile bilinmesinde yarar görülen diğer bilgiler.
Bu tutanağın ve buna dayalı ecrimisil ihbarnamesinin yasal olarak geçerli sayılabilmesi için yukarıdaki unsurların eksiksiz belirtilmesi gerekir. Eksik unsur içeren tutanaklar hukuka aykırı kabul edilecektir.
Ecrimisil Bedelini Tespit Eden Komisyonun Kuralları
Hazineye ait bir taşınmazın işgal edildiğinin idarece öğrenildiği tarihten itibaren **15 gün içinde**, idarenin yetkilendirdiği **Bedel Tespit Komisyonu** tarafından ecrimisil bedeli tespit edilir.
- Komisyonun eksiksiz şekilde, yani **tüm komisyon üyelerinin varlığında** toplanması yasal bir zorunluluktur.
- Alınan kararlarda komisyon üye sayısının **oy çoğunluğu** yeterlidir.
- Komisyon üyelerinin karamsar/çekimser oy kullanması mümkün değildir (Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik m.18).
- Taşınmaz Devletin özel mülkiyetinde, hüküm ve tasarrufu altında, özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde veya Vakıflara ait ise, 2886 sayılı Kanun m.75 uyarınca **taşınmaz ve değerleme konusunda uzman 3 kişiden** oluşan bir komisyon tarafından inceleme yapılır.
Ecrimisil Bedelinin Tespitinde Uyulması Gereken Kurallar
Komisyonca ecrimisil bedelinin tespiti yapılırken, Taşınmaz Tespit Tutanağı baz alınır ve şu kurallara uyulur:
- Tespit tarihinden itibaren geriye doğru **en fazla 5 yıllık** ecrimisil bedeli tespit ve takdir edilebilir. 5 yıldan uzun süreli dönemler hukuka aykırıdır.
- Ecrimisil tespiti işlemi **en az yılda 1 defa** yapılmalı ve her halükarda 5 yıl içinde bir veya daha fazla kez yapılması zorunludur (Milli Emlak Tebliği m.5/2).
- **Değerlendirilmesi Zorunlu Unsurlar:** Taşınmazın imar durumu, yüzölçümü, niteliği, verimi, alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, konumu, kullanım şekli ve işgalden dolayı gelir elde edilip edilmediği gibi özellikler mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır.
- **Emsal Karşılaştırması:** Taşınmaza yakın konumda bulunan ve emsal nitelikleri haiz başkaca taşınmazların kira veya ecrimisil bedelleri ile kıyaslama yapılmalıdır.
- **Görüş Alma Zorunluluğu:** Belediyeler, ticaret/sanayi/ziraat odaları, borsa gibi kuruluşların veya bilirkişilerin görüşlerinin alınması ve varsa emsal kesinleşmiş yargı kararları ışığında bir tespit yapılması gerekmektedir.
DANIŞTAY İDARİ DAVA DAİRELERİ GENEL KURULU (E. 2019/2448, K. 2019/5440): Ecrimisil tutarının hesaplanmasında; taşınmazın mevkii, kullanım şekli, elde edilen gelir, altyapı, ulaşım kolaylığı gibi tüm faktörlerin etkili olduğu dikkate alındığında, bilirkişilerce ecrimisil bedelinin emsal bir taşınmaza göre değerlendirilmesi, bu emsalin taşınmaza en yakın özellikleri taşıyan nitelikte olması gerektiği kuşkusuzdur.
Ecrimisil İhbarnamesinin İptali
İdare tarafından düzenlenen ecrimisil ihbarnamesi, kesin ve uygulanabilir bir idari işlem niteliğindedir. Bu nedenle, idari işlemin iptali prosedürlerine uygun davranılması gerekir. İptal davası, idari işlemin yetki, sebep, şekil, konu veya amaç unsurlarından en az biri bakımından sakat olduğu iddiasıyla açılabilir.
İtiraz (Düzeltme Talebi) ve Dava Süreleri
- **Dava Açma Süresi:** İhbarnamenin tebliğ tarihinden itibaren **60 gün** içinde idare mahkemelerinde iptal davası açılabilir.
- **İtiraz Süresi:** İhbarnamenin tebliğ tarihinden itibaren **30 gün** içinde ilgili idareye bir dilekçe ile düzeltme talebinde bulunulabilir. Bu itiraz, dava açma süresini durdurur.
- **İtirazın Etkisi:** İtiraz yolu **mutlak olarak tüketilmesi gereken bir yol değildir**. Ancak itiraz edilmesi halinde, idare 30 gün içinde bir karar vermek zorundadır. İtirazın reddi halinde, durmuş olan dava açma süresi kaldığı yerden devam eder.
Fahiş Artış Sebebiyle İptal
Taşınmazın kullanım niteliği değişmediği halde (örneğin büfe olarak kullanılmaya devam ederken), önceki dönemlere kıyasla fahiş miktarda artırım yapılan yeni ecrimisil bedelleri hukuka aykırı kabul edilebilir ve iptal davasına konu edilebilir. Bu durumda, önceki dönem ecrimisil bedelleri, emsal bedeller ve kira bedelleri ile kıyaslama yapılması gerekmektedir.